La figura del avaluó
es importante para toda transacción inmobiliaria, ya que genera confianza a los
compradores como también a los venderos, sobre el valor real del inmueble y a
su vez facilitar el proceso de negociación.
Además del proceso
de compra o venta de casa, el avalúo sirve para otros fines como para poder ser
acreedor a un crédito hipotecario, poder asegurar un inmueble y establecer un
valor adecuado de la suma asegurada, para poder fijar un precio de renta justo,
así como ayudar a determinar la base gravable del Impuesto Predial.
Las personas
también realizan esta acción para conocer el valor que el inmueble tiene en el
mercado, en caso de una enajenación del mismo. Asimismo, se realizan avalúos
con fines judiciales.
Para el proceso de
evaluó se considera la ubicación particular de la zona, conservación, edad,
materiales de construcción y el precio de otras propiedades de la zona.
También, hay otros aspectos a tomar en cuenta, como cuestiones legales,
sociales, geográficas y ambientales. Todo esto en su conjunto impactara a la
resolución final.
Un avalúo cuesta
entre 2 y 2.50 pesos por cada millar del valor del inmueble, por lo que el
avalúo de un espacio de 1 millón de pesos vale 2,500 pesos, aproximadamente,
pero se debe ser cuidadoso lo barato a veces sale caro, debemos verificar que
los avalúos sean emitidos por personal acreditado y profesional. (En el portal
de la Sociedad Hipotecaria Federal, se puede encontrar un patrón con el nombre
del valuador certificado).
El costo depende
mucho del valor de la garantía, normalmente puede ser un porcentaje de lo que
se está valorando, porque, al final, la empresa que lo hace está asumiendo un
riesgo ante un posible error o proceso incorrecto.
Se debe considerar que el costo
final de la propiedad debe ser muy parecido al que se especificó en el avalúo.
En el precio final
influyen múltiples factores, como la necesidad de quién está vendiendo o de
quién está comprando y, al final, todo este conjunto de variables subjetivas
pueden distorsionar un poco en el momento de ejecutar el avalúo; sin embargo,
ambas cantidades no deben ser muy diferentes.
La vigencia de este
documento es de aproximadamente seis meses, siempre y cuando la propiedad no
sufra alguna modificación o cambien drásticamente las condiciones económicas.
Existen diferentes
tipos de avalúos relacionados con la propiedad y aquí los detallaremos.
1.Avalúo hipotecario. Informes
destinados a determinar el valor del inmueble de cara a la solicitud de un
crédito hipotecario. Estos avalúos deben cumplir con la normativa establecida
por la SHF (Sociedad Hipotecaria Federal, SNC.), entidad regulatoria de los
avalúos para otorgamientos de crédito en el país.
2. Avalúo fiscal o catastral. Son avalúos que
sirven como sustento para el pago de impuestos, por ejemplo:
a) Avalúos para el pago de impuestos
por adquisición de inmuebles (ISAI)
b) Avalúos para el pago de impuesto o
regularización de predial
c) Avalúos para regularización de
herencias
d) Avalúos para el pago de derechos
sobre inmuebles
3. Avalúo comercial. Estima el valor
de un inmueble con fines comerciales para saber en cuánto puedes vender o
comprar una propiedad.
4. Avalúo para determinación de
rentas. También conocido como justipreciación de rentas, es un informe de
rentas de mercado con fecha actual o referenciados a periodos anteriores para
calcular indemnizaciones por rentas no percibidas, cesión de contratos de
arrendamiento o revisión o negociación de rentas de contratos vigentes.
5. Avalúo para seguro. Determinación de
costo invertido para cálculo de una póliza de seguro sobre la propiedad,
usualmente excluye el valor del suelo.
6. Avalúo para expropiación Cuando una
propiedad se ve afectada por la ocupación de suelo o la actividad de una
entidad gubernamental, se realiza un avalúo para determinar el valor de los
bienes afectados y estimando el valor a pagar por ellos.
7. Avalúo para medir el potencial
de desarrollo. Este tipo de valuación sirve para conocer el máximo valor del suelo de
acuerdo al tipo de edificación permitido en su uso de suelo y densidad
Como puedes ver el avalúo es una
herramienta muy útil para una amplia gama de objetivos. En cualquier tipo de
avalúo lo importante es buscar una empresa con una metodología sólida,
controles técnicos y altos estándares de calidad, ya que el valor de la
propiedad estimado en el avalúo tiene importantes repercusiones fiscales y
comerciales.
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