lunes, 22 de julio de 2019

Tasa de referencia de Banco de México, la brújula para el crédito hipotecario.



Recientemente por declaraciones de la junta de la FED (Reserva Federal de Estados Unidos), se ha venido especulando que la FED, va a bajar su tasa de interés, las condiciones en el mercado de Estados Unidos lo permites. Los expertos señalan que la tasa de referencia americana podría quedar en 1.75% y 2.0 %. Esto podría dar margen a Banco de México de bajar su tasa entre 25 a 50 puntos base. Esta decisión dependerá de la junta de Gobierno de Banco de México. Donde el Gobernador y 3 subgobernadores históricamente han tenido tendencias de política monetaria restrictivas llevando a mantener la tasa de referencia alta, por temor a riesgos inflacionarios. Solo uno de los 4  subgobernadores (Gerardo Esquivel) se ha posicionado a favor de la baja de la tasa.
Pero hay un riesgo mayor al proceso inflacionario y es una fuerte devaluación del peso. Si bien bajar la tasa de inflación, será favorable para reactivar el comercio, fomentar el crédito, y mover sectores claves a la alza como el sector inmobiliario. Esto debe ser una operación quirúrgica, el peligro de una fuga de capitales del país y de una consecuente devaluación son viables.
El peso tiene su fortaleza en su tasa de interés, México es un país atractivo para invertir capitales. La tasa actual de referencia es de 8.25% si un inversionista extranjero hoy invierte en México comprando bonos del tesoro. El Gobierno al término del año le entrega su inversión más un 8.25% ajustado al valor real al término del año contemplando la inflación en un 4% que es el promedio actual. La pérdida del poder de compra, por la inflación vuelve el rendimiento real en un 4.25 %
Pero si ese mismo inversionista invirtiera su dinero en bonos del tesoro americano que tienen una tasa de referencia del 2.25% y considerando una inflación del 1.8% el valor real del rendimiento de su inversión al término de un año seria de .45%
Esto hace que México sea un país atractivo para la inversión de capitales, pero esto puede perderse si se baja la tasa de interés. En economía es una por otra, si bien una baja tasa de interés fomenta el consumo, disminuye la inversión de capitales que favorece al peso. Recordemos que el dinero hoy ya no sigue el patrón oro, el dinero es fiduciario es decir sabemos que vale porque temeos fe y creemos que vale. Y cada que un inversionista compra bonos del tesoro está invirtiendo sus capitales y respaldando y fortaleciendo al peso vs el dólar.
A la fecha a través de los bonos de deuda, los extranjeros han incrementado 2,750 millones de dólares su tenencia en valores gubernamentales de México, desde el mes de diciembre a la fecha. Ahora tienen 111,130 millones de dólares invertidos en deuda mexicana.
El ajuste se debe dar, pero debe ser cuidadoso, e informado no puede ser repentino y con señales de espantar a las inversiones. Banco de México, debe tomar en cuenta lo que haga la Fed este 21 de Julio que parece ser la fecha indicada para bajar la tasa americana. Esperar a que allá se dé el primer paso. La tasa de referencia estadounidense quedaría entre 1.75 y 2.00 por ciento. En teoría, daría espacio al Banxico para hacer un movimiento y bajar las tasas entre 25 y 50 puntos base, para no afectar los rendimientos vs el americano.
El hecho es que el consumo se está desacelerando y la inversión en México ha sufrido una caída de 2.4% hasta el mes de abril. Quizá pese en esto el costo del dinero, pero la inversión es más sensible a la incertidumbre por las decisiones públicas que se han venido tomando. También está el T-MEC que no logra concluirse. Pero con todo ello ¿Se preguntará estimado lector vale la pena el riesgo de bajar la tasa de interés? Estimamos que sí, el principal efecto positivo sería reducir los costos financieros de hogares, empresas y gobierno. Fomentar el crédito en sectores clave. En el caso del sector público, esta reducción también es relevante. Una baja de medio punto porcentual significa mucho cuando hay deuda pública valorada en billones de pesos. Menores réditos significan un pequeño alivio en los costos financieros de servicio de la deuda.
Por último es una tendencia del mercado global, esta semana 3 bancos centrales bajaron su tasa de interés anticipándose a la decisión de la FE: Corea del Sur, Sudáfrica e Indonesia.
La baja en las tasas de referencia son un fenómeno mundial. La verdadera incógnita es ¿Podrá México sumarse a esta nueva realidad económica, sin quitar los pequeños soportes que sostienen al peso?
La política monetaria en los últimos años ha sido manejada de forma profesional, dependerá mucho del gasto fiscal que ejecute el gobierno. Ya que es un fuerte multiplicador económico. Si logran reactivar el gasto y consumo nacional, fomentar el crédito sin una baja sustancial en las tasas y no generar bolsas especulativas que terminen en inflación el ambiente será más idóneo.
Para el sector inmobiliario como hemos visto, una baja tasa de referencia de Banco de México fomentara el crédito hipotecario y reactivara aún más este sector.
Estaremos al pendiente el próximo 31 de Julio de la reunión de la FED.

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miércoles, 17 de julio de 2019

Sector Inmobiliario…. Destellos a la actualidad


Estimado lector, gracias por leernos nuevamente. Como hemos visto el sector inmobiliario tiene una fuerte correlación con el crecimiento y desarrollo de la economía Mexicana. Y también con el latente riesgo por la desaceleración económica de USA y la guerra comercial con USA vs China.

En términos de analogía podemos decir que actualmente, somos una familia que se preparo para un día de playa… vamos a mitad de la carretera (mitad del año) y vemos que la playa se comienza a llenar de nubes ( inflación alta, baja inversión, tambaleos económicos, amenazas de aranceles, proyecciones a la baja de la meta de crecimiento económico, bajo consumo, etc ) pero nos la jugamos y seguimos en el andar para llegar a la playa , porque visualizamos algunos rayos de luz que nos dan esperanza (La las tasas de referencias aún no se afectan y por tal no ha subido mucho el crédito hipotecario)

Aún no llegamos a la playa puede aún que el Sol salga y las nubes se vayan. Eso implicará un perfecto manejo de la economía y la certeza absoluta que la economía misma esta en condiciones de gasto y no de contracción. Además, a ello contar con grandes estimulantes al gasto, como lo son bajas tasas de interés y favorecer el crédito general, principalmente el hipotecario. Nuevamente puntualizamos e invitamos al lector a estar atentos a los movimientos de Banco de México sobre la tasa de referencia.

Si bien esta presente este panorama, también hay noticias más favorables para el sector inmobiliario.
Una de ellas proviene directamente de la BVM (Bolsa Méxicana de Valores) donde el  banco de desarrollo francés, Proparco se convirtió en el nuevo accionista de Inmobiliaria Vinte, al comprar acciones en la bolsa  por 20 millones de dólares, equivalente a 7% de la empresa. Lo que derivo que las acciones de Vinte repuntaran 0.65%, a un precio de 27.70 pesos por cada una en un movimiento intradía .

Este capital será utilizado por Vinte para continuar con sus proyectos sostenibles, que contribuyan a mejorar la calidad de vida de las familias. Ya que el interés de Proparco, deriva por el impulso que ha hecho Vinte,  en el tema de sustentabilidad dentro del sector de la vivienda, con sus diversas innovaciones, como lo son la casa Híbrida/Cero Gas, vivienda para personas con discapacidad, la Casa Cero Energía, proyectos con la certificación internacional EDGE, entre otros. Lo que nos indica un nicho de mercado por explotar, donde se fijara la rentabilidad económica,

Para este año, inmobiliaria Vinte invertirá 3,200 millones de pesos en diversos proyectos localizados en el Estado de México, Hidalgo, Querétaro, Puebla, Quintana Roo y Nuevo León.
Otra gran noticia,  es que se proyecta que la inversión inmobiliaria en torno al Tren Maya superará los 150,000 millones de pesos, inclusive más a la propia inversión del tren.

Se desarrollaran diferentes proyectos de negocios inmobiliarios asociados a las 15 estaciones del Tren Maya, tales como centros comerciales, naves industriales, hoteles, etc. Para esto se creará un fideicomiso para conformar reservas territoriales en donde se desarrollarán los diferentes proyectos.
Para financiar la construcción de las vías del Tren Maya se valdrán de las Asociaciones Público Privadas (APP), para lo cual se requerirá una inversión de entre 120 mil a 150 mil millones de pesos, monto del cual 90% será inversión privada y 10 pública.

Mientras que para el desarrollo de los proyectos inmobiliarios en torno a las estaciones existe la posibilidad de colocar en el mercado de valores un Fideicomiso de Inversión y Bienes Raíces (Fibra) o un Certificado de Capital de Desarrollo (CKD).
Si son peras o manzanas. El Banco Nacional de Obras y Servicios Público (Banobras) se alista para emitir bonos de deuda en Bolsa. Buscará levantar 7,500 millones de pesos con la emisión de deuda en el mercado local.
Alistemos la chequera que de existir estos bonos serán rentables en medida del impacto y éxito del proyecto inmobiliario ligado al Tren Maya.

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martes, 9 de julio de 2019

¿Qué viene para la economía Mexicana y el sector inmobiliario?


Si bien la economía es una ciencia difícil de entender, aún más difícil se vuelve a la forma de predecirla. Son tantas las variables económicas y sus agregados los que son factores internos o externo que conducen a resultados favorables o negativos.
Hemos visto en pasados artículos que la meta económica fijada por el país no se esta alcanzando. México tiene grandes retos económicos , principalmente mejorar la calidad de vida de los 40 millones de pobres que existe. Sacar a la población de la pobreza, requiere esfuerzos titánicos, se calcula que México debería crecer a tasas de crecimiento del PIB mayores al 5% por lapso de 5 a 10 años para poder superar la pobreza en ese sector poblacional…. Los últimos años no se ha superado el 3.5% anual. (El sexenio pasado apenas fue de 2.17%)
Los más entusiastas señalan a estos logros, como “grandes logros” porque se ha mantenido la estabilidad macroeconomica, misma que comenzo con Zedillo quien en su primer año recibió al país con una fuerte devaluación, misma que derrumbo al PIB un 6.4%. Al termino del Sexenio Zedillo tenia un crecimiento promedio de un 3.4%, Fox un 2.3% en promedio en su sexenio, si bien atraveso una gran coyuntura de orden mundial, tras el atentado terrorista del 9/11. Las variables macroeconomicas se mantuvieron, lo mismo con Calderón quien a pesar de atravesar la mayor crisis mundial de la historia reciente México creció al 3.5 % en promedio durante el sexenio.  
Si bien estas cifras, son solo cifras la realidad esconde más. No se ha hace lo suficiente por mejorar la economía nacional, y no se ha tenido suerte en los factores externos que son incontrolables. Bien dice el proverbio chino “El aleteo de una mariposa en china puede provocar un huracán al otro lado del mundo”
Actualmente la economía en México en el primer año de Gobierno de AMLO, tiene datos pocos favorables. En el país de la austeridad republicana, donde se recorta presupuesto de partidas como becas para deportistas, comedores comunitarios, 3x1 migrantes, empleo temporal. Con la justificante de ahorrar todo lo posible para nuevos programas, se gasto el dinero de los Mexicanos y de estos ahorros en el #AmloFest fiesta para festejar, el primer año de la elección donde salio victorioso AMLO, el chiste le costo al erario 3 millones 200,000 pesos (Fuente Forbes)
Presento resultados favorable como que ya cumplió 78 de 100 compromisos durante su campaña, una baja inflación y un peso fuerte. Estimado lector por si usted lo desconoce, le informamos que la inflación y el tipo de cambio son competencia de los encargados de la política moneteria del País. Banco de México, quienes son un organismo autónomo del Gobierno.
Los datos reales de su mandato y donde el Gobierno tiene injerencia en la toma decisiones, esta fallando. Comenzaron el año con una expectativa anual de crecimiento entre un rango de 1.5% a 2.5% anual , en abril la bajaron a un rango de 1.1% a 2.1% , y a apenas 7 meses de su gobierno la vuelven a bajar por tercera vez en este mes de Julio a un rango de .8% a 1.8%
El sector Industrial decayó un 2.1% vs el primer trimestre del 2019, el consumo privado se vio afectado, existe incertidumbre económica y al gente esta gastando menos, tan solo de febrero a Marzo de este año el consumo decayó un 1.5% , si comparamos el empleo que se genero en Mayo del 2018 (33,966 nuevos empleos) vs los empleos generados en el mismo mes pero en 2019 (3,983) el empleo decayó un -88.3%. La confianza empresarial ha disminuido, Banco de México realizo una encuesta de confianza para invertir de los encuestados el 72% señala que es mal momento, 8% dice que si es momento y un 19% dice no estar seguro.
El panorama es de ajustes, pero como sabemos la economía es tan basta en variables que cambios abruptos pueden tener efectos negativos en la misma.
Para el sector inmobiliario estos factores son preocupantes si sigue bajando la confianza del consumidor y si se sigue limitando su capacidad crediticia , esto depende principalmente del banco de México si sigue subiendo la tasa de referencia para prevenir efectos inflacionarios. De suceder esto los créditos se volverán más caros. Es la principal variable que debemos estar atentos, la tasa de referencia de banco de México.
El día de hoy se dio una noticia que volvió a sacudir al sector económico del país, la renuncia del secretario de hacienda Carlos Urzúa, por discrepancia en materia económica.
Esta noticia sacudió a la economía, si bien hoy arrancamos el día con la noticia de un a inflación de 3.95% siento la meta limite para Banco de México un 4% y la inflación ideal un 3% (Lejos se esta)
El mercado se volvió a sacudir con la renuncia, el peso abrió a 18.9037 y al momento de conocerse la renuncia (11:16 am) el tipo de cambio se fue a 19.261, en cuestion de minutos.  El peso se debilito por una noticia un - 1.9% y la Bolsa Mexicana de valores cerro con perdidas de -1.77%.
No obstante con este panorama, en la semana se dio la noticia que se prepara un Cerpi (Certificado de Proyectos de Inversión) en la Bolsa Méxica no la finalidad de recaudar 4 mil millones de pesos, para poder invertir en proyectos de vivienda en venta en un 80% y un 20% en oficinas, hospitales y centros comerciales en ciudades latinoamericanas como México, São Paulo, Brasil, Lima, Perú, y en Bogotá, Colombia. Ciudades que comparten virtudes, en cuanto a una población joven, acceso a hipotecas, manejo adecuado de finanzas públicas e inflación controlada, y eso hace que cada año se demanden 15 millones de viviendas. Tan sólo en México, la demanda de vivienda se estima en 1 millón de unidades anuales, con una oferta de alrededor de 280,000 casas cada año. Actualmente, se estima un déficit de 9 millones de hogares. Pero esto será posible solo si, existen las certidumbres económicas necesarias para la inversión.  Es facil de hablar de macroeconomía, lo difícil es ver que en la microeconomía, que es la economía familiar se esta volviendo un lujo hacerse de un patrimonio y más aún cuando las condiciones crediticias, laborales, y de consumo no son favorables.

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