El mercado inmobiliario no esta exento
de lo que sucede en la economía en general. Existe una constante correlación
entre la banca y el sector inmobiliario.
Si bien podemos decir que el
mercado inmobiliario no depende tanto del sector de la construcción, si depéndete
en gran medida de lo que sucede en el sistema bancario. Y esto es entendible porque
la demanda siempre va regir a la oferta. Puede haber casas a granel, pero sin
los correctos métodos de adquisición , estas mismas casas no podrán ser
vendidas.
Al cierre del 2018 el PIB de la
construcción solo creció un 0.6%, esto por el continuo declive de la obra
civil, originario particularmente por la desaceleración de la edificación
productiva.
No olvidemos también que el 2018,
fue un año electoral mismos que tienen la particularidad de afectar a la
economía y disminuir la confianza del consumidor.
Como podemos observar existe
una contracción en el periodo electoral llevando la tasa de confianza del
consumidor de la vivienda a números rojos, retomando a 13.8% para el ultimo
semestre del año. Pero sin igualar a los 27% de tercer trimestre del año
anterior (2017).
El PIB de la construcción, también tuvo un cierre negativo
con respecto a su variación anual, situándose en una variación anual de 0.6% ,
habiendo tenido a mitad del año variaciones anuales de 2.0% con respecto a un
año anterior.
Esta contracción en el sector de la construcción, indudablemente
afecto al empleo en el mismo sector. La demanda de trabajo en este sector
productivo, disminuyó por primera vez en varios años, teniendo un declive de
variación anual de menos de 1% , esta desaceleración proyectamos se mantenga
los primeros 2 trimestres del 2019, en correlación a la disminución de la tasa
general de empleo en los primeros meses de este 2019.
Determinamos que el gran salvador del sector de la construcción, podría ser
la inversión productiva del Gobierno federal y no el gasto corriente. Si se
cumplen las expectativas y lo programado de inversión para infraestructura energética y de transporte, el PIB de la construcción
podría crecer por arriba del 2% anual.
Pero puntualicemos... Existe una mayor correlación entre el sector
bancario e inmobiliario que entre el sector de la construcción y el
inmobiliario. Inferimos de esta manera que no todo lo malo del sector de la construcción repercute en el sector inmobiliario.
Si bien el 2018, no fue un año bueno para la construcción y
el 2019, tampoco pinta serlo.
El sector inmobiliario estará exento de este declive, como sucedió
en el 2018, gracias al sector bancario.
Si bien el número de créditos en el 2018 tuvo una disminución
de -3.3% en general. Siendo una disminución de -4.8% de Institutos públicos (Infonavit,
Fovissste) y -2.9% del Sector Privado. El monto del crédito creció, lo que permitió
una mayor autonomía y poder de compra de los usuarios “menos usuarios,
compraron más”.
La variación del monto del crédito fue en total en un 1.1% ,
teniendo lamentablemente una disminución de -3.0% de Institutos Públicos , pero
un gran rescate del sector privado con una variación de 5.9% , colocando más de
173.1 miles de millones de pesos en créditos hipotecarios.
Esta confianza en el crédito de privados se debió a la
correcta implementación de la política monetaria del país por parte de Banco de
México, mientras la FED, sube abruptamente la tasa de interés en USA, México la
mantuvo con pequeños cambios que no pasaron los 9.14% y con estímulos a la colocación de crédito, como
medida de control a las presiones inflacionarias y del tipo de cambio. Estos estímulos tuvieron un fuerte efecto en
el mercado inmobiliario. La gente se animo a comprar casas por necesidad o previniendo
mayores alzas en la tasa de interés.
La situación actual de la economía global y bilateral entre
México y USA, previene una inminente alza en la tasa de referencia del Banco de
México, volviendo al dinero más caro y menos accesible a él, sin duda el crédito
hipotecario seria un gran perdedor de seguir concretándose un panorama de
guerra comercial con USA y la FED.
Sin embargo no todos son malas noticias, el mercado
hipotecario cerro el año 2018, con un avance de 1.1% debido al aumento del
monto hipotecario.
Para la economía mexicana el sector inmobiliario es el tercer
sector económico más relevante de la misma. Este sector en el 2018 creció un
1.7% y se estima un crecimiento de 2.4% manteniéndose la situación actual, una
expansión en el comercio mayorista y minorista en el mercado interno, así como
un incremento en la actividad de la manufactura y la exportación a USA, incrementado ahora por la guerra económica que tiene USA con China, somos su principal socio
comercial del gigante americano. Estas situaciones y predicciones traerán consigo liquidez a la economía
mexicana, si bien el crédito pudiera verse afectado y el sector de la construcción
con decrementos, la liquidez productiva en la economía podría ayudar a mantener
los niveles de confianza del consumidor. Y como observamos existe
una correlación sostenible entre adquirir bienes inmuebles y la confianza
general del consumidor.
Muestra de ello es la correlación sostenible, entre el PIB del comercio
general y el PIB de servicios inmobiliarios, lo cual nos habla de un sector económico
dependiente de la economía en general.
Analizando la matriz de insumo producto de la economía
,mexicana podemos determinar que el 34.1% de la demanda del mercado
inmobiliario se concentra en el comercio al por mayor, muy sustentado por el mercado inmobiliario informal. Y apenas un 0.9 % se refiere a inmobiliarias mismas que al ser contabilizadas es porque están debidamente registradas. Llama la atención
las diferentes clases de demanda que determinan la demanda agregada y el PIB
inmobiliario.
La situación no es excelente pero tampoco desfavorable, sigue vigente un oportuno crecimiento de la economía o un escalonado decrecimiento. Debemos estar muy atentos a las implementaciones de la política monetaria que traen consigo repercusiones en la banca y en los créditos hipotecarios y como vimos estos a su vez al sector inmobiliario.
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